Rapport sur les régions des États-Unis

Les États-Unis ont toujours connu des phénomènes météorologiques extrêmes, mais la fréquence de ces événements est montée en flèche. Si l’on tient compte de l’inflation, le nombre de catastrophes météorologiques causant des milliards de dollars de dégâts d’une année sur l’autre a augmenté de 567 % depuis 1980. Sur cette période, les catastrophes naturelles ont coûté plus de 2 000 milliards de dollars aux États-Unis.

Entre 1980 et 2007, les États-Unis ont enregistré en moyenne 4,7 milliards de dollars de catastrophes par an. Depuis 2008, la moyenne est de 13,6 par an, en tenant compte de l’inflation. Et en 2020 et 2021, la moyenne sera de 21 par an.

La plus coûteuse de toutes les catastrophes naturelles est l’ouragan, qui cause en moyenne 20 milliards de dollars de dégâts par tempête. Plus de la moitié des 2 000 milliards de dollars de dégâts causés par les conditions météorologiques extrêmes aux États-Unis depuis 1980 sont dus aux ouragans.

Il n’est donc pas surprenant que la côte du Golfe, sujette aux ouragans, ait absorbé le plus de dommages économiques au cours des 42 dernières années. Depuis 1980, le Texas, la Louisiane et la Floride ont subi chacun plus de 250 milliards de dollars de dommages liés aux intempéries.

Le Texas a été particulièrement touché. Depuis 2012, le Lone Star State a été touché par 73 catastrophes distinctes d’un milliard de dollars, ce qui représente un peu plus de la moitié du total national sur cette période.

Il semble raisonnable que les maisons situées dans des zones sujettes à des conditions météorologiques extrêmes perdent de la valeur en raison des craintes que suscite le changement climatique. vendent leur maison, les compagnies d’assurance cessent de proposer une couvertureet les acheteurs méfiants restent à l’écart.

Mais dans le U. marché immobilier américain, c’est exactement le contraire qui s’est produit.

Depuis 2012, les zones métropolitaines des trois États où l’Agence fédérale de gestion des urgences a déclaré le plus de catastrophes ont vu les prix moyens des maisons dépasser de loin le prix médian des maisons aux États-Unis. Les prix des maisons dans ces États – Californie, Oregon et Washington – ont bondi en moyenne de 167 %, alors que l’augmentation nationale est de 113 %.

La Californie arrive en tête de liste, enregistrant 146 catastrophes météorologiques et environnementales déclarées par la FEMA depuis 2012, soit 564 % de plus que l’État moyen. Pourtant, le Golden State abrite également certains des marchés immobiliers les plus chauds du pays.

Alors même que l’État est confronté aux menaces existentielles que représentent les incendies de forêt et les sécheresses, le prix des maisons a augmenté de 190 % à San Jose, de 183 % à Riverside et de 147 % à Los Angeles.

En fait, lorsque la FEMA a calculé les scores de pertes annuelles prévues (EAL) pour chaque État, quantifiant le risque et les pertes potentielles en attribuant à chaque État une note comprise entre 0 et 100, la Californie est arrivée en tête de liste avec un maximum de 100. Le Texas arrivait juste derrière (86), suivi de la Floride (57,3), de la Louisiane (48,1) et de la Caroline du Nord (48,1).

Le fait que la Californie soit exposée à un risque deux fois plus élevé que la Louisiane, un état qui a un taux d’humidité plus élevé que celui de la Floride. s’érode dans le Golfe du Mexique à un rythme effrayant, devrait faire réfléchir les acheteurs potentiels de maisons en Californie.

En 2021, près d’un tiers (31 %) de toutes les terres américaines touchées par le feu se trouvaient en Californie. Comme le reste du pays, le Golden State a connu une forte augmentation des événements météorologiques extrêmes. Les huit plus grands incendies de l’histoire de la Californie se sont tous produits depuis 2017, et cinq des six plus grands ont eu lieu en 2020 ou 2021.

Les comtés de Californie les plus vulnérables aux incendies de forêt sont les comtés de Riverside, Los Angeles et San Bernardino. Comme indiqué plus haut, les comtés de Riverside et de Los Angeles ont connu des augmentations astronomiques de la valeur des maisons.

Sur les 50 zones métropolitaines les plus peuplées des États-Unis, 15 se trouvent dans des États présentant un risque élevé d’incendie de forêt – un score EAL spécifique au feu supérieur à 50. Six de ces métros se trouvent en Californie, quatre en Floride, quatre au Texas et un en Arizona.

Les prix médians des maisons dans ces métros ont augmenté de 166 % depuis 2012, contre 113 % à l’échelle nationale. En fait, les métros qui étaient vulnérables aux incendies de forêt ont connu des augmentations de prix des maisons plus importantes que les métros vulnérables à d’autres types de catastrophes naturelles.

Quelle est la cause de cette étrange corrélation ? Les conditions chaudes et sèches propices aux incendies attirent également les acheteurs de maisons. Les autres acheteurs ne se rendent peut-être pas compte du risque lorsqu’ils achètent dans ces régions.

Les ouragans sont de loin la catastrophe naturelle la plus coûteuse et la plus destructrice. Avec un score EAL spécifique aux ouragans de 100, le Texas est l’État le plus vulnérable en matière d’ouragans. Les autres États vulnérables sont la Floride (78,5), la Louisiane (68,8), la Caroline du Nord (62,7) et le Mississippi (54,8).

Les prix des maisons dans les métros exposés aux ouragans ont largement dépassé les prix des maisons nationales, augmentant de 139 %, contre 113 % au niveau national.

La vulnérabilité aux ouragans dépend de la présence d’un littoral, il est donc compréhensible que ces États possèdent des biens immobiliers d’une telle valeur. De nombreuses personnes peuvent y posséder des maisons de vacances ou exploiter des locations pour gagner un revenu passif.

En ce qui concerne les inondations côtières, le New Jersey a un score EAL de 100, ce qui indique un risque extrêmement élevé. L’État de Washington se classe deuxième sur la liste, suivi de la Floride, de l’Oregon et de la Louisiane.

Les prix de l’immobilier dans ces États ont augmenté de 153 % au cours de la dernière décennie, dépassant une fois de plus l’augmentation nationale de 113 %.

Il est intéressant de noter que les maisons situées dans des métros sujets aux inondations fluviales, par opposition aux inondations côtières, sont en fait restées à la traîne de la moyenne nationale – avec une augmentation de 99 % seulement, contre 113 % au niveau national. On peut se demander si cela est dû au fait que les biens immobiliers situés le long des rivières ont simplement moins de valeur que les biens immobiliers côtiers, ou si les inondations fluviales ont quelque chose de particulièrement répugnant.

Aucun endroit n’est complètement isolé du changement climatique, mais il y a des endroits où ses effets seront atténués. La plupart de ces endroits se trouvent dans le Nord-Est.

L’État ayant le plus faible score global EAL est Rhode Island, avec un minuscule 0,2. Le deuxième est le Vermont (2,7), suivi du Delaware (4,6), du New Hampshire (6) et du Maine (8).

Les États présentant le plus faible risque d’incendie de forêt sont l’Alaska, Hawaï et l’Indiana. Les États présentant le plus faible risque d’inondation fluviale sont l’Alaska, l’Idaho et le Delaware.

Tout comme les marchés immobiliers les plus chers se trouvent dans les endroits les plus risqués, les marchés qui ont connu les plus faibles augmentations de la valeur des maisons depuis 2012 sont très majoritairement situés dans les États les plus sûrs.

En tête de cette liste se trouvent Hartford, dans le Connecticut, Baltimore, Virginia Beach, en Virginie, et Milwaukee. Ils ont tous connu des augmentations de prix des maisons inférieures à 50 % au cours des 10 dernières années – contre 113 % au niveau national – et se trouvent dans des États dont le score EAL est inférieur à 27.

Principaux éléments à retenir sur le changement climatique et l’immobilier

Pour l’instant, du moins, certaines des plus grandes aubaines en matière de logement, notamment pour ceux qui qui achètent une maison pour la première foisse trouvent également dans les États qui seront les moins touchés par le changement climatique au cours des prochaines décennies. Comme les phénomènes météorologiques extrêmes continuent de s’accélérer, ces offres pourraient ne pas durer. Les acheteurs qui pensent à long terme devraient acheter maintenant.